房地产业：景气持续回落 政策松动或超预期

    事项：

    10 月21 日，国家统计局公布9 月份 “国房景气指数”为101.15，比8 月份回落0.63 点，比去年同月回落3.84 点。另外，国家发改委公布9 月份全国70 个大中城市房屋销售价格指数同比上涨3.5%。

    评论：

 􀂄 所公布数据，基本符合我们预期。我们3 月份就已在月报《度过寒冬仍需时日》中对今年de行业发展形势进行了分析、预判，随后我们对重点城市销售数据逐日盯市，持续跟踪、监测，并形成了系列周报，在9 月初发出de深度报告《严冬考验下de抉择》又进一步对今年第四季度和明年de形势做出了判断。本次国家统计局和发改委发布de数据，基本符合我们上述研究报告de预期。

 􀂄 数据显示投资增速持续放缓，景气加速回落，创下31 个月以来de新低。1-9 月份，全国完成房地产开发投资21278亿元，同比增长26.5%，占城镇固定资产投资比重为21.3%，投资增速比去年同期放缓3.8 个百分点，比1-8 月回落2.6 个百分点，延续了3 月份以来de增速放缓态势。国房景气指数自去年12 月份以来，连续10 个月环比回落，至9 月份回落至31 个月以来de最低点，并且各类分类指数均呈环比及同比回落态势。

 􀂄 数据表明开发企业资金到位状况不容乐观，国内贷款、利用外资及自筹资金de增速均明显放缓。1-9 月份，全国房地产开发企业到位资金28083 亿元，同比增长仅10.7%，增速大大低于去年同期27.3 个百分点。其中，国内贷款为5563 亿元，增长8.6%，增速比去年同期放缓21.9 个百分点；利用外资486 亿元，增长14.9%；企业自筹资金11163亿元，增长33.4%，增速比去年同期放缓4.1 个百分点。

 􀂄 数据显示卖方信心缺失，买方能量匮乏。1-9 月土地开发1.79 亿平方米，同比下降1.6%，是2007 年3 月以来首次出现同比下降de情况，显示开发商对后市信心缺失，开发意欲薄弱。截止9 月末，商品房空置面积为1.3 亿平方米，与上月并列历史最高点，同比增长10.2%，并且从去年11 月以来呈持续增长态势，表明买方能量匮乏，楼市销售疲软，供大于求突出。

 􀂄 房屋销售价格指数名涨实跌，房价向下调整趋势明显。国家发改委公布9 月份全国70 个大中城市房屋销售价格指数同比上涨3.5%，创年内新低。该指数由抽样调查而得，由于方法de局限性，该指数并不能完全反映全国和各个地区de房价真实变化情况，也无法据此判断是供求关系还是结构性de因素导致了房价涨跌，但却在一定程度上反映了房价渐稳并向下调整de趋势。从今年以来该指数de走势来看，同比和环比de涨幅基本上都呈现逐月回落态势，并且环比不再 “涨声一片”，而是不同地区涨跌互现。事实上，从我们每周对重点城市de跟踪情况来看，房价同比下跌才是市场真相。

 􀂄 我们认为，景气大幅回落将使未来政策松动程度超出市场预期，地产股交易性机会还将持续3-6 个月，维持行业“谨慎推荐”评级。在多个地方政府纷纷开展自救行动后，目前市场普遍预期地方救市会持续向其他城市蔓延，力度不会小于“南京20 条”或“杭州24 条”，中央也将出台政策减免房地产交易税收并放宽第二套房贷。

    我们认为，未来政策松动程度将超出上述预期，理由如下：

    一、根据我们对成都、长沙、福州、厦门、西安、南京、杭州救市后楼市销量de监测看，救市并未产生效果，市场表现反不如救市前，更多de购房者在观望，他们期待在更低de价位上享受更多de救市利好，因此，只要推出de救市政策不够彻底及不能改变人们对房价下跌预期de话，购房者就不会贸然入市；

    二、房地产是受到最多政策干预de行业之一，政府救市可用筹码相当多，远不只财政补贴买房人、降低交易税和放松二套房贷首付这三条措施，而在房价下跌预期面前，这三条措施对购房者是杯水车薪。

    我们认为，由于形势严峻，下一步政策放松de空间和力度将会非常大，包括四个方面：

    一、取消本轮调控所采取de所有抑制需求de政策，包括彻底取消二套房贷政策；

    二、推出避免开发商大幅降价de政策：包括让开发商资金链喘息de政策，如延长土地开发期限、降低土地增值税税率和预征率、取消预征所得税、减免市政配套费等；

    三，调整供应结构，明年限价房将难以再现，而经济适用房和廉租房供应量仍将视地方财力而定；

    四、限外政策放松。基于政策松动程度或将超出预期，并将以试探性、呈渐进方式在3-6 个月内陆续推出，地产股存在阶段性交易机会，维持对行业谨慎推荐评级，品种方面仍以保利、万科、H 股中国海外发展等龙头为优选。