房地产业：不怕春风唤不回 财政部携手央行

    财政部携手央行，共同调整房地产政策

　　昨天晚上，财政部和人民银行先后在各自de网站上，以新闻发布de方式发布了《继续加大保证民生投入力度切实解决低收入群众生活》、《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》两个公告，分别采取了降低契税、将商业性个人住房贷款利率de下限扩大为贷款基准利率de0.7倍并将最低首付款比例调整为20%等新de政策组合。

　　我们de几点解读

　　对这次de政策调整，我们有以下de几点解读和看法：第一、以改善民生为名，行刺激住房需求为实；第二、暂时回避调整“二套房贷政策”。第三、改变“一刀切”现象，地方政府和商业银行拥有更多de调控自主权。

　　对政策有效性de判断

　　总体上，我们认为这次政策出台de及时性和力度均稍稍超出了市场de预期，将对房地产市场产生明显de正面作用。我们de理由在于：第一、政策信号对供求双方预期de改变将起重大影响；第二、放宽利率下限影响巨大，这次减税及降息可以变相提高居民de月供支付能力大约23%！第三、房价de泡沫程度并没有想象de那么大。综合评估，我们认为这次新政策de力度是相当大de，将有效地缩短房地产市场de调整时间和房价de调整幅度。

　　楼市将提前结束调整，加码！

　　我们判断，未来6-12个月内，房地产市场成交量继续下滑和房价大跌de可能性已经不大了，市场将从“价跌量缩”de阶段过度到“价平量增”阶段。根据我们de测算，地产股当前de估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定de悲观预期。随着政策作用de显现，房价de调整幅度可能没有预期de大。现在，我们预期房价最多在当前de基础上下调10-15%就可启稳。虽然，地产股最近已经大幅跑赢de指数，我们仍旧维持房地产行业“增持”评级。同时，我们决定将金地集团、招商地产等9家估值具有安全边际de公司de评级上调至“买入”。

    财政部携手央行，共同调整房地产政策

　　昨天晚上，财政部和人民银行先后在各自de网站上，以新闻发布de方式发布了《继续加大保证民生投入力度切实解决低收入群众生活》、《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》两个公告。其中，涉及到房地产政策de内容主要包括以下几个方面：

　　1、减税。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房de，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策。

　　2、下调房贷利率及首付比例。从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率de下限扩大为贷款基准利率de0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率de下限可扩大为贷款基准利率de0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

　　3、加大保障性住房供应力度。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

　　我们de几点解读

　　对这次de政策调整，我们有以下de几点解读和看法：

　　第一、以改善民生为名，行刺激住房需求为实。我们认为，新de政策组合de安排相当巧妙。名义上，新政策de着眼点仍聚焦于没有争议de改善民生问题，这可以使新政策在舆论上获得大众de支持；同时，“减税+降息”几乎是最有效de刺激住房需求de政策组合。因此，新政策是可以令各方都可接受de举措。

　　第二、暂时回避调整“二套房贷政策”。新政策并没有对市场关注de“二套房贷政策”做任何de调整，而是强调了对“居民首次购买”de信贷支持。但是，值得关注de是，新政策首次明确提出了“改善型普通自住房”de新概念。有意思de是，逻辑上“首次购买”和“改善型普通自住房”是存在着一些矛盾de。因为除了通过房改等方式获得住房以外，大多数居民都是通过第二次购房才能拥有“改善型普通自住房”。由此可见，相关部门虽然不愿意明确地调整“二套房贷政策”，但实际上已经认可了改善型购买de合理性。

　　第三、改变“一刀切”现象，地方政府和商业银行拥有更多de调控自主权。从财政部和央行接受记者采访de讲话来看，地方政府在下调税费方面已经获得了更多de自主权；而商业银行也根据自己de判断，给予客户不同de下浮利率和首付比例。改变“一刀切”现象后，政策在执行过程中将表现出更好de“柔性”，有助于缓解房地产市场de“共振”。

　　对政策有效性de判断

    总体上，我们认为这次政策出台de及时性和力度均稍稍超出了市场de预期，将对房地产市场产生明显de正面作用。我们de理由在于：

　　第一、政策信号对供求双方预期de改变将起重大影响。从最近几年de情况来看，几次房地产政策de出台，都曾经对房地产市场产生过比较明显de短期影响（例包括05年de国六条、06年de国八条和07年de二套房贷政策）。原因在于，对于中国这样de房地产新兴市场，消费者和开发商对房地产市场都缺乏成熟de认识，因此政策信号往往会起到短期决定性de作用。

　　第二、放宽利率下限影响巨大。放宽房贷利率下限de作用比想象要大很多。在当前贷款利率水平上，从0.85下调到0.7相当于下调利率112个基点，比连续四次降息de作用还大！综合起来，从根据我们de测算，如果执行下限利率和优惠税率，这次减税及降息可以变相提高居民de月供支付能力大约23%！

    第三、房价de泡沫程度并没有想象de那么大。07年，全国房价大约平均上涨50%，而目前大约从高点下调了20%左右。如果06年底de房价基本是可接受de，那么现在de房价最多也就高估了30%左右。可见，对于首次置业de居民来看，新政策组合de作用基本可以抵消掉房价高估de成份！虽然收入增长de速度可能放慢，但利率也将逐步走低，这两个因素也可基本抵消。

　　综合评估，我们认为这次新政策de力度是相当大de，将有效地缩短房地产市场de调整时间和房价de调整幅度！

    楼市将提前结束调整

    我们当然了解，由于信心de不足，投资者对地产股能否走出一波大幅反弹甚至反转行情，仍旧存在着分歧。不能排除部分投资者采取“见利好出货”de交易性投资策略。

　　但是，如我们上面分析de那样，这次政策组合de实际作用比想象de要大得多！我们判断，未来6-12个月内，房地产市场一定会有所反应！换言之，我们认为，成交量继续下滑和房价大跌de可能性已经不大了。随着时间de推移，投资者将可以看到，房地产市场将从“价跌量缩”de阶段过度到“价平量增”阶段，届时，投资者将逐步上调对地产股de估值！

　　投资策略：加码！

　　根据我们de测算，地产股当前de估值大约反应了房价继续下跌30%才能稳定de悲观预期。随着政策作用de显现，房价de调整幅度可能没有预期de大。现在，我们预期房价最多在当前de基础上下调10-15%就可启稳。

　　我们相信，未来6-12个月内，市场将逐步转变对房地产行业de悲观预期，而进一步de降息将成为新de催化剂。因此，我们建议投资者在未来半年内可采取更加积极de投资策略。

　　虽然，地产股最近已经大幅跑赢de指数，我们仍旧维持房地产行业“增持”评级。同时，我们决定将金地集团、招商地产等9家估值具有安全边际de公司de评级上调至“买入”。