房地产业：政策力度和速度超市场预期 影响偏于正面

    政策强度超过预期，中央政府救市特别是保经济态度坚决，未来仍存在出台利好政策de可能。此次央行及财政部联手在同一时间出台多项政策，力度之大、动作之迅速均是远远超过市场预期de。尤其是降低首付比例至两成这一政策，会加大金融风险，其出台是在很多人预期之外de。这表明中央，已经意识到房地产市场de迅速下滑将对经济将产生极大de冲击，在目前出口形势严峻，政府希望通过救房地产来刺激消费和投资、保经济增长de态度已经非常鲜明。

􀁺  政策改变博弈格局，短期或刺激成交量回升，长期效果仍有待观察。我们判断，在这一揽子政策de出台，短期内可能会带来成交量de回升。一方面，政策de出台本身会刺激一部分购房者入市，特别是前期累计了部分住房需求者可能会顺时入市；另一方面，我们判断部分开发商也会借政策之机加大促销力度，加速现金回流。因此，我们很有可能看到2008 年de最后两个月，各地成交量出现环比一定幅度上升。但是政府de加入，使得长期博弈de格局变得更为复杂：一方面，经济形势向下，居民消费和投资意愿减弱，而另一方面，政策会不断提升居民购买力，刺激居民购房，开发商（尤其是中小开发商）降价意愿de减弱也有望在一定程度上缓和居民对房价下跌de预期，增强居民购房意愿。因此，我们判断，从长期来看，政策de效果将延缓房价下跌de速度，成交量将适当恢复，行业调整周期由此拉长。另外，我们判断，如果成交量恢复，深圳、广州等地de调整将率先结束，而上海也有望恢复正常。

􀁺  后期仍存在政策预期，地方政府将各显神通。政策救市de态度已经非常坚决。如果政策达不到预期de效果，我们认为后期有可能出台更为强烈de政策，包括进一步降息、个人所得税抵退购房款等等。同时，我们注意到政策还提到，“地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策”，这不仅意味着地方政府可能在财政部政策de基础上进一步降低购房de相关税费，这也表明中央对地方政府出台政策自行救市de支持。我们认为，各地政府基于财政和GDP 增长de压力，未来将在其能力范围，进一步放大政策力度。