房地产业：救市如期而至 强度超出预期

    报告关键点：

 􀀉 房地产救市政策出台de动因，是保持宏观经济稳定增长、抵御外围市场经济衰退负面影响de必然举措。也体现政府 “促进经济增长稳定资本市场”de决心。

􀀉  改善性购房de房贷政策de大幅放松, 将使相应消费者de购房成本大幅降低，利于尽快出清行业存货，对行业非常利好。

 􀀉 此次出台政策体现政府保障民生住房和鼓励商品房市场两方面采取了平衡发展de策略，也隐含了防止房价非理性上涨de举措。

 􀀉 短期不会很快放量。并请投资者关注下面两个季度de风险因素。

    报告摘要：

    1. 房地产救市政策要点：10月22日晚间，中国财政部新闻办公室发布消息称，根据国务院统一部署，今年第四季度，在保障企业退休人员、城乡低保对象等低收入群众基本生活de同时，国家有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、优抚救济、住房保障等方面de工作力度。其中，更为显著de是，国务院对部分房地产政策进行了重大调整调整。这次调整可以分成三部分：

    1.1购房税费减免：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房de，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策。

    1.2 改善性购房de房贷政策大幅放松：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率de下限可扩大为贷款基准利率de0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房de贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。

    1.3 继续推进和加强保障性住房建设：在加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区(危旧房)改造。同时，规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中de城市低收入家庭资格认定行为。

    2. 此次房地产救市政策出台de动因，是保持宏观经济稳定增长、抵御外围市场经济衰退负面影响de必然举措：我们在1个月前de行业深度报告中就已经提到，由于房地产市场持续低迷、投资和开工增速不断下降，是导致国内房地产de上游行业(钢材、水泥等)、工业增加值、发电量等增速都在近几个月出现明显下滑de主要原因之一。而地产市场在十一秋交会更是成交清淡、消费者观望气氛愈加浓厚。 照此发展下去，如果按静态测算，仅房地产本身投资增速明年下降20％即会使GDP有大约两个点de下降。加上外围市场经济衰退几成定局。因此，此次房地产政策de调整出台，实际正如我们前期de预期，国家已经关注到房地产市场萎靡给国家经济带来de负面影响，试图刺激消费者de购房意愿，带动内需和稳定资本市场，并籍此抵御外围经济衰退对我国经济de进一步负面作用，避免宏观经济出现较大幅度de滑坡。

    3. 政策效果解读之一：扭转对改善性普通自住房de限制，力度大幅超出预期。

    3.1 改善性住房de房贷政策出现明显松动，将使相应消费者de购房成本大幅降低：国家同时加强了对个人首次购买普通住房和改善型普通自住房de金融支持。目前来看，改善型普通自住房de定义还有赖有关细则de进一步出台，不过我们估计肯定会对90－144平米住房de消费需求有相当大de鼓励。假定30年按揭，考虑到首付比例降低至20%、贷款利率降至基准利率de70％，加上契税等de下调因素，按静态计，原本受到二套房贷限制de改善性按揭购房者de总支付成本将下接近20％，相当于房价下降大约20％，这一方面可以促进购房消费，另一方面也防止了房价大幅下降而可能导致de银行坏账风险扩大。这对市场是极大利好，不过消费者对此de认识需要过程，所以短期内市场de成交量可能并不会因为该政策de出台而很快大幅放量增长。 但同时需要指出de是，按揭年限不同，首次购房和改善性购房所获得de优惠差异不同，购房成本de降低是有差异de，其敏感性测算请如下：

    3.1.1 若消费者是首次购房者，所获得de优惠贷款利率从85 折提升至7 折，首付比例由3 成降至两成，获得约1％契税de优惠，假定按揭贷款期限为10 年，折现率5.58%，则实际购房成本下降5％，若假定按揭贷款期限为30 年，则实际购房成本下降10％。

    3.1.2 若消费者是之前受到二套房贷de限制de改善性购房者，购买普通自住房，原先其贷款条件是1.1 倍de惩罚性利率，本次政策出台后，获得7 折de优惠贷款利率，首付比例由3 成降至两成，并获得约1％契税de优惠，假定按揭贷款期限为10 年，折现率5.58%，则实际购房成本下降10％，若假定按揭贷款期限为30 年，则实际购房成本下降19％。

    3.2 契税税率和印花税下调，协同促进房地产交易：原来90 平方米及以下普通住房de适用税率为1.5％-2.5％，此次契税税率将统一下调到1%，下调幅度还是比较大de；而印花税方面，本来就不太高，为0.05％，此次取消，象征意义更大于实际意义。

    3.3 国务院同时明确了地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策：将有利于形成从地方到中央共同救市de局面，进一步扩大政策de协同效应。目前全国已有近20 个城市已经纷纷出台了救市措施。

    4. 政策解读之二：国家近期房地产政策再三强调了对保障住房de关注，所以此次政策实际上在保障民生住房和鼓励商品房市场两方面采取了平衡发展de策略。也隐含了防止房价非理性上涨de举措。

    4．1 10 月19 日国务院出台de“促发展”10 项措施中就提到“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”；

    4．2 此次政策也是强调了对中低收入家庭de住房问题de重视，其实施将有利于改善住房消费de政策环境，减轻广大人民群众特别是中低收入者de购房负担，扩大住房消费需求de持续稳定发展，同时也有利于防止房价再次非理性上涨。

    4．3 目前大部分城市都有保障住房de规划，而且今年北京等城市已经启动相应保障房de建设。

    5. 投资建议：

    5．1 此次政策de出台体现了国家保持经济增长和资本市场稳定de决心，而房地产板块具有带动市场de能力，所以我们你将房地产行业板块de投资评级提高至“领先大势－A”。

    5．2 我们前期推荐de增持和买入de公司（见首页de“首选股票池”），从9 月中下旬至今已经分别有大约25％－40％de涨幅，同时目前股价中仍然还包含有资产价格下跌、现金流风险de因素，所以我们对这些股票在目前股价基础上给予增持－A de投资评级。

    5．3 深圳等珠三角地区虽然受出口收缩影响较为显著，但在近1 年多de调整过程中，该区域房价调整却也比其它地区更为到位，因此此次政策对打破该区域消费者观望情绪de效果估计会相对更显著一些。所以我们建议投资者对项目大多集中在此区域、前期涨幅相对落后de优质二线公司可以考虑增持或买入。

    5．4 并建议投资者在风险因素暴露、股价有较大幅度向下波动时采取买入策略。

    6. 风险提示：

    6．1 由于市场低迷持续时间较长、某些区域房价调整幅度较大，而2007 年地价偏高，部分开发商从3 季度开始会有计提减值准备，这个风险投资者可能没有预计到，对股价会有负面影响。

    6．2 而且由于结算规则会有变化、开发商进度放慢等原因，08 年结算利润会较大地低于普遍预期，但这不会影响公司de长期价值，因此对股价de负面影响较为有限。

    6．3 外围市场经济对国内经济de打击远大于预期。