房地产：减税、首套房降首付和利率等政策放松快评

    一.房贷政策放松简要内容

    1. 2008年11月1日起，个人首次购买90平米及以下普通住房，契税暂统一下调到1%；个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人销售住房暂免征收土地增值税。首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。

    2. 地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策。

    3. 居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款，贷款利率下限可扩大为贷款基准利率de0.7倍，最低首付款比例调整为20%。

    4. 下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

    5. 加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

    6. 近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中de城市低收入家庭资格认定行为。

    根据此次出台政策de要求，金融机构将会在2008年10月27日前完成实施细则de拟定工作。之后，借款人可就自己关心de问题向贷款银行进行咨询。

    二.放松内容影响简评
 
    1. 若卖方交易税费全部转嫁给买方，且持有房屋时间少于3年，此次降税相当于降低房价1.1%。90平米以上住宅契税暂维持3%不变，90平米以下契税从1.5%下降到1%，买方交。印花税买卖双方均交，原为0.05%。土地增值税：卖方交，若持有房屋时间不满3年，0.5%；满3年，0.25%；5年以上不交。以上百分比基数均为房价或房价总额。

    2. 放权地方制定鼓励住房消费de收费减免政策，等于变相承认了以前一些地方救市政策de土政策，同时不规定具体情况为将来根据楼市景气情况调整政策松紧程度留下了活口。例如：西安等地de购房财政补贴、成都补贴契税、重庆二手房交易税下调为1.1%、北京de两年内经济适用房物业费不上涨、杭州买房给契税、印花税补贴等。

    3. 第一套房贷款利率从基准利率de85%下降为70%，首付2成以上（此前只有90平米以下首付才2成以上），理论上通过提高银行金融杠杆降低了贷款门槛，减轻了月供支付，有利于刺激成交量de恢复。对于10到30年de按揭贷款，利率从85折降低到7折，降息幅度102个BP，月供少付5%-11%，贷款期内少付de月供总和相当于房价降低5%-20%。

    4. 改善型普通住宅没有披露何为改善型，为将来根据楼市景气情况调整政策松紧程度留下了活口。可以确定de是面积普遍在120平米以下。从以前de政策内容和基层交流经验看，我们预判以下情况属于改善型住宅：

    因结婚或生子导致家庭人口增加，人均建筑面积低于当年标准，需要增加购置第二套房；贷款购买第一套房，想换一套更好de房子，但因购买力不足，只能先出售第一套房，然后再购买一套房；

    如果此次政策出台后，房价和成交量继续大幅恶化，则不排除变为“改善型住宅”、“多套普通住宅”或“多套住宅”，部分放松或取消二套房贷政策。

    5. 因贷款规模和降息幅度小公积金贷款利率下降效果有限，信号意义和作为补充措施de效果更明显。5年期以上从4.86%下调27个BP，每10万元公积金贷款10到30年de月供支出下降13-16元。

    6. 加大廉租房、经济适用房、双限房等保障性住房开发力度，中央既实现控制房价大涨和解决民生问题de目de，又能力保投资和救经济。我们预判投资力度会较为适中，太大需要解决庞大de资金问题，对房价和开发商de民间房地产投资打压作用太大；太小投资拉动作用不明显。

    三.政策放松对行业整体影响简评

    1. 政策放松de目de在于刺激消费、拉动投资，救经济；并非房地产行业市场调整已经过度而放松政策，而是中央担忧经济硬着陆。其他可能de原因还有要保持适度de信贷创造能力，而目前又恰恰只有房地产行业是最好de放松货币政策de出口；还有一个可能是也许目前de宏观经济远比我们想像de要差很多。

    2. 政策放松内容超预期，首套普通住宅利率降到基准利率7折等表明力度很大。但回顾历史，几乎大部分放松政策de内容只不过是回到了2005年3月17日开始de本轮房地产调控之前，所以05年之前表现平稳de房地产行业可为借鉴。当时央行规定“房地产价格上涨过快de城市或地区个人住房贷款最低首付款比例可由现行de20%提高到30%”；地方政府也是从那时候起契税普遍从1%上调到1.5%或3%，卖方需缴纳土地增值税。

    3. 政策放松内容将有利于刺激成交量缓慢恢复，但更理想de刺激需求效果将取决于居民收入预期、房价、降息和银行立场，因此行业不会因此很快就形成反转，需要跟踪成交量表现和银行态度变化。（1）宏观经济前景和居民收入预期，只有购房者愿意掏20%de首付银行才可能掏剩下de80%de大头。（2）房价继续适度下降。无论利率多么优惠，只要房价下降就将降低月供支出。（3）持续较大幅度降息。如若房价不变，100万元贷款利率下降100个BP，10到30年贷款月供支出下降500到670元。（4）银行de立场：惜贷倾向、放贷规模、对金融杠杆和按揭利率优惠程度de接受度。因购买普通住宅80%de钱需要银行先支付，所以我们相信银行是会充分做好信审de，他们也在根据客户资质决定贷款利率优惠程度和首付比例上有充分de定价权。在中国de文化和制度背景下，我们从不怀疑个人按揭贷款是银行de优质资产（哪怕经济衰退和萧条），也认为银行不会因为5年期以上存款利率5.58%高于7折优惠利率就不放按揭贷款（截至6月末定期加权存款平均利率是3%），但所有这些并不能表明银行就愿意对半数以上de客户把金融杠杆提到80%，利率优惠到7折。

    4. 政策放松de积极效果有望先在房价已经平均下跌30%左右de广州和深圳地区得到充分体现，即广深两地楼市有望最先反弹甚至反转。对于房价没有下跌de北京、上海等其他城市，在趋势上此次政策放松将明显减少房价下跌幅度，减缓房价和成交量下降对经济de冲击作用。我们把7月初以来在《地产双周报》中对北京、上海等前期房价没有下跌城市de房价跌幅从原来预计de20%左右调整到15%左右。坚持房价需要继续调整和需关注成交量表现de理由包括：政策出台背景不是救房价；宏观经济前景和居民收入预期de不确定性；银行接受杠杆提高de积极性和动力；房价下降能降低首付、更能降低月供支出；现有供给中，上海、北京等地满足普通住宅标准de房屋并不多。如果开发商坚持不降价，则调整时间和政策效果充分体现时间可能延后。

    5. 如有需要后续刺激政策有望在地方减免和二套房贷政策上展开。此次政策放松留下了两个模糊点，即“地方制定鼓励住房消费de收费减免政策”和“改善型普通住宅遵循第一套房贷款标准”，政策上有一定de机动性，可根据政策效果和市场反应决定下一步de进退。如果需要继续刺激，则两个模糊点有望向继续放松de方向明确，如前所述。

    四.维持增持行业投资评级，维持逐步标配和标配建议，建议适当关注二线龙头股

    预判政策面将持续处于转暖期，只要行业成交量表现继续低迷，则政策放松预期会继续存在，行业趋势受政策放松刺激会逐步好转。所以维持增持投资评级，建议标配，维持10月8日《地产双周报》中低配投资者“逐步标配”de建议。

    因一线龙头公司最近一个月de股价反弹幅度普遍在40%左右，已充分反映了政策放松de大部分预期，08年动态PE估值从原来de10倍偏左上涨到14倍左右，因此预计万科A、保利地产、招商地产等一线龙头公司涨幅有限，15倍PE可作为参考（附表5）。建议适当关注公司治理良好、具有央企或地方国企背景、现金或者资金获取能力强、PB估值低、股价大幅下跌de二线龙头品种，他们这段时间股价反弹幅度有限，但却也将受益于行业趋势de缓慢好转。例如：中粮地产、金融街、张江高科、华发股份、北京城建、上实发展、香江控股、名流置业、栖霞建设等。