房地产业：政策空间已打开 消化尚需时日

    政策要点：

    10月17日，国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。10月22日晚，央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》；财政部、国税总局发布《加大投入力度解决低收入群众基本生活》。此次多部门联合出台政策，超出了市场预期。

　　央行政策综述：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率de下限扩大为贷款基准利率de0.7倍；最低首付款比例调整为20％。财政部政策要点：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房de，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策。

　　央行政策是对之前规定de全面放开。一是将商业性个人住房贷款利率优惠幅度从之前de0.85倍扩大为0.70倍，幅度比较大；二是模糊了虽是首次购房但户型面积大于90平方米de首付比例；三是将改善型de二套房需求从打压变换到了支持，贷款利率和首付比例等同于首次购房；最后，对其他类型de二套房以及三套、四套…等进行了较大力度de松绑。

　　财政部de减免政策汇总起来，大约减少1.1%至1.6%de税费成本，力度不大，给购房者带来de积极影响有限；明文允许了地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策，降低了地方政府de压力，开辟了更大de施展空间。

　　政策工具箱de工具还包括：刺激需求、降低消费者购房成本de降息、继续减免税费、购房入户、购房抵扣个人所得税等；此外，还有放松土地政策等保护开发商de措施。

　　风险提示：市场观望气氛浓厚，成因复杂，消化尚待时日。

    10月17日，国务院常务会议在安排部署四季度经济工作时提出，加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。

　　随即在10月22日晚，中央多部门发布支持居民购房消费de文件。其中，央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》；财政部、国税总局发布《加大投入力度解决低收入群众基本生活》。

　　简要分析，央行政策是针对住房贷款利率和首付款比例进行了向下调整，财政部政策是针对住房流通环节de税费进行了减免。两者相比较而言，央行政策de效果力度更大。

　　1.政策内容摘要

    此次多部门出台de政策中关于房地产行业de要点如下。

　　1.1央行政策要点

    央行政策综述：自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率de下限扩大为贷款基准利率de0.7倍；最低首付款比例调整为20％。

　　政策细则要点：

　　金融机构对客户de贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定；

    对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房de贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房de贷款条件，金融机构适当予以提高；

    下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行de4.32％调整为4.05％，五年期以上由现行de4.86％调整为4.59％，分别下调0.27个百分点。

　　1.2财政部政策要点

    从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房de，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；

    地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策；

    加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。

    2.相关政策纵向对比分析

    与之前政策进行对比分析，可以更清晰de理解此次政策de力度。

　　2.1商业性个人住房贷款利率和首付

    2.1.1历次政策变化

    自从1998年国务院确立了住房市场化de方向之后，除了具有普遍性de基准利率变动之外，算上此次de政策，央行共出台了5次专门针对房地产行业贷款de政策。

　　一）2002年2月，央行降低存贷款基准利率。在此次下调中，五年期以内和以上个人住房贷款利率优惠幅度分别从0.881倍、0.899倍下降到0.855倍、0.875倍。

　　二）2005年3月，为促进房地产业健康、持续发展，央行决定将现行de住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率de0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则；对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行de20％提高到30％。

　　三）2006年8月，央行上调存贷款基准利率。在此次上调中，将商业性个人住房贷款利率de下限由贷款基准利率de0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

　　四）2007年9月，提高了二套以上住房de贷款利率及首付比例。1）已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房de，房贷首付比例提高至40％、贷款利率不得低于央行同期同档次基准利率de1.1倍，贷款首付款比例和利率水平随套数增加而大幅提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定；2）商业银行要重点支持借款人购买首套中小户型自住住房de贷款需求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下de，贷款首付款比例不得低于20％，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上de，贷款首付款比例不得低于30％；3）对于商业用房购房贷款，首付款比例不得低于50％，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布de同期同档次利率de1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款de，首付款比例不得低于45％，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。此外，借款人偿还住房贷款de月支出不得高于其月收入de50％。

　　2.1.2此次政策全面放开了之前规定

    和前四次政策对比分析，此次政策是对之前规定de全面放开。

　　一是将商业性个人住房贷款利率de优惠幅度从之前de0.85倍扩大为0.70倍，幅度比较大；

    二是模糊了虽是首次购房但户型面积大于90平方米de首付比例；

    三是将改善型de二套房需求从打压变换到了支持，贷款利率和首付比例等同于首次购房；

    最后，对其他类型de二套房以及三套、四套…等进行了较大力度de松绑。较之07年9月de政策，此次对这些购房需求de政策表述为“根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”。根据此项表述，这些购房者de首付比例可以在20%至40%之间浮动，贷款利率则可以在基准利率de0.7倍至1.1倍之间浮动。尤其是贷款利率，放松de程度很大。这是此次政策力度较大de一点。

　　2.2住房交易环节de税费

    1998年至今，针对交易环节税费de实质政策不多，集中在房价上涨de2005年至2007年。

　　一）2005年5月，为稳定住房价格，与9070政策同时出台了对不足5年转手交易de二手房售房收入全额征收营业税de规定。

　　二）2007年上半年，配合财政部清算房地产开发企业土地增值税，各地方政府对个人售房交易环节de土地增值税也进行了严格规定，根据持有年限及住房类型，比例从0.5%-1%不等。

　　政府对交易税费de调控本意是打击过分投资，但是历来效果不大。在房价上涨期间，增加de税费大部分被买家承担；在房价下跌之时，几个百分点de税费减免并不足以打消购房者de观望心理。依靠增加或减少交易税费de调控措施，在房地产市场处于平衡时期作用更大一些。此次财政部出台de减免政策汇总起来，可以大约减少1.1%至1.6%de税费成本，显然力度不大，给购房者带来de积极影响有限。

　　此次财政部政策中值得注意de是明文允许了地方政府可制定鼓励住房消费de收费减免政策。虽然从8月份以来很多城市陆续出台了税费减免、鼓励购房de政策，市场已经普遍认识到中央政府持默认态度，但是此次明文允许，无疑降低了地方政府de压力，开辟了更大de施展空间。

　　3.政策de工具箱还有多大

    刺激需求、降低消费者购房成本de政策还有降息、继续减免税费、购房入户（增加福利也是降低成本）、购房抵扣个人所得税等；此外，还有放松土地政策等保护开发商de措施。

　　3.1调控宏观经济de降息

    根据世界经济及我国宏观经济现在面临de状况，在近两个月已经连续两次降息de基础上，预计央行将在今年剩余时间及09年上半年降低存贷款利率2-3次。降息de政策无疑是针对宏观经济de普惠措施，房地产行业也将受益。

　　一次降息de效果甚微，但是连续降息de累积效应将逐渐显现。降息一方面降低了消费者de购房成本，促进了需求de释放；一方面减轻了开发企业de资金成本；此外，如果连续降息导致一年期定期存款利率大幅低于房租收益比，在宏观经济不发生衰退de情况下，房地产市场会获得较好de支撑。

　　3.2继续减免税费

    中央政府明确表示对减免税费持支持态度。据我们大概测算，针对个人普通住房转让环节de税费，包括营业税、土地增值税、契税、个人所得税等税种都存在进一步减免de空间，可以利用de空间极限为7%-8%，这个幅度是比较大de。

　　3.3购房入户

    在目前我国户籍与社会福利关系密切de状况下，购房入户政策是可以支持某地房地产市场发展de。此项政策de实质是利用本地在教育、医疗以及其他社会保障方面de福利，吸引外地有消费能力de购房者来本地购房。综合来看，该项政策对全国市场de需求影响不大，对局部地区可以起到积极效果。

　　3.4购房抵扣个人所得税

    在住房市场化改革刚起步时，上海曾实行过购房抵扣个人所得税de政策，即购买或差价换购商品住房并在上海缴纳个人所得税de中外籍个人，可在1998年6月1日至2003年5月31日期间内享受购房后起算de个人所得税抵扣。与购房入户政策对外地人有较大吸引力相比，五年de个人所得税抵扣可以在较大程度上激发本地居民de购房需求。由于此项政策是在市场化初期仅有个别地方实行过，而且在目前经济状况下，政府de财政收入普遍下降、开支却呈上升趋势，所以再次普遍实行此项政策de可能性较小。

　　3.5土地政策放松

    土地政策de放松主要是缓解开发商资金压力，延长土地款支付时间以及开发周期。此项政策可以避免由于支付土地款及开发成本而使开发企业资金周转困难甚至破产。

　　然而，对开发企业过多de保护不利于企业市场观念de培养。在行业狂热时期没有保持冷静de企业，如果不为其过热行为付出代价，无论对行业还是公司de长远发展都不利。

    4.市场转向尚需时日消化

    4.1市场观望气氛浓厚，成因复杂，消化尚待时日

    目前市场观望氛围浓厚，一二线城市房地产成交量只有去年同期一半左右，而且环比状况也不乐观。

　　今年市场观望气氛浓厚de成因复杂，包括前两年过热de市场透支了消费、目前仍较高de房价超出了部分居民de购买能力、全球金融危机下财富de大面积缩水、有购买能力de消费者心态谨慎、待售住房面积大幅增加等。

　　政策可以改善以上部分因素，但并不能一招见效包治百病，有效购买能力de积累、全球金融危机下恐慌气氛de消退等都需要时间。而且，最坏de情况下，如果因为政府开始救市，开发商和售房者心态发生变化，房价停止松动甚至开始了新一轮上涨，那么此次调整de基础并不牢固，可能拖长行业调整de周期。

　　4.2在积极de心态中等待

    此次中央政府多部门联合在贷款利率、首付比例、交易税费等多环节出台措施，已经超出市场de预期，房地产市场成交量环比有望增加，房地产公司股价短期可以战胜大盘。在最理想de情况下，开发商如能顺势而为，在价格上与消费者de购买能力取得平衡，则行业转好为期不远。

　　以积极de心态，做好最坏de打算，等待最理想de状况，维持未来六个月“同步大市”de投资评级。