房地产业：政策利好超预期 效果待检验

    要点：

　　昨日，财政部等有关部门负责人就今年第四季度保障民生工作安排有关问题答记者问时，提出了政府在解决中低收入群众住房困难问题方面拟采取de五项措施。具体包括：一、降低住房交易税费；二、扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，加强对个人首次购买普通住房de金融支持；三、加大保障性住房建设规模；四是出台《城市低收入家庭资格认定办法》；五、是地方政府可以制定鼓励住房消费de收费减免政策。

　　上述救市政策是在国内外宏观经济环境都不容乐观de背景下出台de，其目de是通过稳定房地产市场，扩大内需，保障民生，促进经济平稳增长。

　　此次政策de出台，标志着中央政府对房地产市场调控基调de全面扭转，从过去多年de抑制房价快速上升、控制居民不合理de购房需求，转变成鼓励刺激房地产消费需求、防止房价大幅下跌。

　　就刺激需求而言，上述措施中最有影响力de是商业性个人房贷政策de优惠。个人商业房贷利率下限扩大至贷款基准利率de0.7倍（即五年以上贷款利率下降到5.23%），五年期以上公积金贷款利率由现行de4.86%调整为4.59%，同时最低首付款比例调整为20%。对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房de贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房de贷款条件，金融机构适当予以提高。这一条政策，将改善型需求与首次购房需求放到了同等重要de位置上，同时将非自住房和非普通住房de贷款条件交由各银行自行处理，标志着对实行一年de二套房贷政策de全面放松。在该政策de支持下，个人实际购房能力将大大增强。

　　降低住房交易税费de措施，有助于促进住房市场de流通；同时中央对地方de救市举动不再只是默许，而是鼓励支持。而加快廉租住房建设de措施，有助于解决低收入家庭住房问题，促进房地产市场健康稳定发展，还有助于带动区域固定资产投资，起到刺激经济增长de目de。

　　我们认为，中央此次发布de救市政策支持力度较大，特别是针对前期受二套房贷政策抑制de改善型购房需求。预计该政策实施后，短期内对成交量有一定de刺激作用，有助于缓解房价继续下跌de压力。但在宏观经济预期较差、房价看跌预期未改de情况下，该政策未必能起到扭转大众观望心理、改变房地产市场中期调整格局de作用。从长期看，上述救市政策以及未来连续降息de措施，有助于逐步恢复购房者de消费信心，促进行业长期稳定发展。因此，我们暂时仍维持对行业中性de投资评级，建议关注地产股de短期投资机会，可以重点关注万科、保利地产、金地集团、招商地产和滨江集团。